정부의 초 고강수 부동산 규제정책발표 큰 충격!!(8.2 부동산 대책)
어제 정부에서 부동산 투기 근절을 위한 초 고강수 부동산 대책이 발표되었고,
전국적으로 많이 술렁이게 되었죠.
핵심을 들여다보면, 투기 수요를 막겠다는 강력한 의지가 엿보이는 정책임을 알 수 있습니다.
투기지역과 투기과열지구 그리고 저정대상지역으로 크게 3개 구역으로 구분하고 그에 따른
억제 정책을 내놓았는데요.
수학시간에 배웠던 교집합 합집합을 생각하시면 이해가 쉬우실듯 합니다.
투기지역의 규제는 조정대상지역 및 투기과열지구에 해당하는 규제를 포함한다는 의미겠죠.
<이미지 출처 : 연합뉴스>
과거 부동산 가격이 서울 3개구 ( 강남 서초 송파 )를 중심으로 폭등하고 3개구를 중심으로 정책이
나왔던 반면 이번 8.2 부동산 대책에서는 세종시와 더불어 부산, 광명시 등 지방의 부동산 폭등지역이
포함되어 있다는 차이점이 있습니다.
전국적으로 투기를 원천 차단하겠다는 의미겠죠.
■ 투기지역은 어디?
투기지역은 부동산 상승율이 가장 높은 서울의 11개 구 (강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포
양천, 영등포, 강서)와 세종시를 포함하여 12곳 입니다.
단위 기간동안 부동산 상승률이 가장 높은 순으로 지정한 것 같은데요.
도심권인 중구나 동대문구 그리고 서대문구에 비해 강서구가 포함되어있다는게 의외였는데요.
그동안 지하철 9호선 및 공항철도를 바탕으로 교통의 발달과 마곡지구의 개발에 따른
부동산 가격 상승이 원인으로 추정 되네요.
■ 각 지역별 규제 내용은?
<이미지 출처 : 연합뉴스>
정확히 5~6년전 제가 공인중개사를 취득할 당시 주택경기의 침체로 인하여 부동산 세제개편이 있었는데요.
양도세에 관한 부분이었습니다.
양도세 비과세 요건 중에서 2년 거주 요건이 완화되어 보유 요건으로 변경 되었었고, 장기보유 특별공제가 있어서
다주택자들에게도 2년 이상만 보유하면 양도세 세율이 낮아지는 효과를 얻을 수 있었습니다.
이런 혜택으로 소위 갭투자(전세를 끼고 소액으로 소유권 이전을 하는)가 성행했고, 이런 수요가 부동산 가격 상승에
부채질을 했습니다. 부동산 투자가 아닌 투기로 변질 된거죠.
반대로 현재는 주택경기가 과열상태로 2년 보유에서 2년이상 거주 요건으로 강화가되었고,
다주택자들에게도 혜택이 있었던 장기보유 특별공제가 사라지게 되었습니다.
더불어 청약 가점제 및 청약 1순위 요건도 강화한다고 하는데요. 이는 또다른 투기 수요인 분양권 전매제도를 실수요 중심으로 개선하려는 목적으로 보여집니다.
■ 앞으로 전망은?
공인중개사 공부를 할때도 부동산 경기 싸이클(주기)이 10년이라고 했는데 그부분이 정말 잘 맞아들어가는것 같습니다.
5~6년전 부동산 경기침체로 인하여 주택거래가 최저를 찍었고, 건설사들은 어려움에 부딪히게 되었죠.
이로 인하여 부동산 세수도 줄어들었었고요.
그에 따른 주택경기 활성화 방안으로 여러가지 규제를 완화하고, 일시적 혜택도 부여하여 침체기였던 주택경기가
5~6년이 흐른 지금 과열 국면에 다다르게 되었네요.
너무 과열 양상을 보이고, 물가인상 및 소득 인상에 비하여 주택가격 인상이 높다보니 정부에서는 다시 강력한 규제라는 칼을 들게 된거죠.
앞으로 당분간은 대출 규제 및 각종 규제로 인하여 수요가 줄어들게 되고 부동산 가격은 일시적으로 소폭 하락할 것으로 예상됩니다.
가격은 수요원칙에 의해 결정되는데요. DTI , LTV 등의 규제로 주택을 구매하려면 자기자본 비중이 더 높아야 하기 때문에 구매력이 낮아져서 수요가 줄어들고, 또한 투기 수요가 줄어들어서 가격이 오르기는 어렵기 때문입니다.
과연... 처분시 발생하는 양도세를 칼질하고, 대출을 규제한다고 해서 다주택자들이 주택을 대거 처분할지 의문이네요. 강력한 규제로 또다시 침체기가 찾아오면 경기부양을 위해서 다시 규제완화로 이어질게 분명하고, 부동산 사이클이 다시 과열기로 찾아올때까지 보유하다가 처분할게 분명하거든요.
보유세를 높이지 않는 이상 대부분의 부자들은 버틸 여력이 있을 것이고 다시 양도세 관련 조건이 바뀔때 버티지 못하는 일부 투자자들만 급매로 처분할것으로 보입니다
